【不動産売却】住宅ローンが残っていても売れる？

2026年3月23日 2026年3月23日堤勇太

堤勇太

― 唐津市でよくある相談と正しい進め方 ―

不動産の売却相談で非常に多いのが、

「まだ住宅ローンが残っているのですが、売却できますか？」
というご質問です。

結論から言うと、
👉 住宅ローンが残っていても不動産は売却できます。

ただし、いくつか重要なポイントがあります。
今回は、不動産売却・相続・住み替えを検討している方に向けて、分かりやすく解説します。

■ 住宅ローンが残っている不動産の仕組み

住宅ローンを組むと、不動産には
👉 抵当権（ていとうけん） が設定されます。

これは、万が一返済できなくなった場合に、
金融機関が不動産を担保として回収できる権利です。

つまり、

✔ ローンが残っている状態
＝抵当権がついた状態

このままでは原則、売却はできません。

■ 売却できる理由：決済時に完済するから

ではなぜ売却できるのか？

答えはシンプルで、

👉 売却代金で住宅ローンを完済するからです。

売却の流れとしては、

買主が決まる
売買契約を締結
決済日に売却代金を受け取る
そのお金でローンを完済
抵当権を抹消
名義変更（所有権移転）

この流れで進みます。

■ 注意点①：ローン残債より高く売れるか

最も重要なのがここです。

👉 売却価格＞ローン残債
であれば問題ありません。

しかし、

👉 売却価格＜ローン残債
の場合は注意が必要です。

この状態を「オーバーローン」といいます。

■ オーバーローンの場合の対処法

オーバーローンの場合でも売却は可能ですが、

✔ 不足分を自己資金で補う
✔ 住み替えローンを利用する
✔ 任意売却を検討する

といった方法が必要になります。

ここはケースによって大きく変わるため、
早めの相談が非常に重要です。

■ 注意点②：売却には諸経費もかかる

不動産売却では、以下の費用も考慮する必要があります。

・仲介手数料
・登記費用（抵当権抹消）
・収入印紙
・場合によっては譲渡所得税

つまり、

👉 「売却価格 − 諸経費 − ローン残債」
で最終的な手取りが決まります。

■ よくある相談（唐津市でも多いです）

・住み替えで売却したい
・転勤で家を手放したい
・相続したがローンが残っている
・離婚に伴う売却

このようなケースでは、
住宅ローンの整理が非常に重要になります。

■ 不動産売却は「事前の確認」がすべて

住宅ローンが残っている場合、

✔ 現在のローン残高
✔ 不動産の査定価格
✔ 諸経費
✔ 手取り金額

これを事前に整理することで、
スムーズに売却が進みます。

■ 桃﨑製作所の強み

桃﨑製作所では、

・不動産売却の査定
・住宅ローン残債の確認サポート
・相続不動産の売却
・空き家、空地の管理

など、トータルでご相談いただけます。

「まだ売るか決めていない」
という段階でも問題ありません。

■ まとめ

・住宅ローンが残っていても売却は可能
・売却時にローンを完済するのが基本
・オーバーローンの場合は対策が必要
・事前の資金計画がとても重要

📞【お問い合わせ】

唐津市で不動産売却・相続・住み替えをお考えの方は、
ぜひ桃﨑製作所へご相談ください。

不動産売却はタイミングと準備がすべてです。
誠実に、分かりやすくサポートいたします。

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