「越境トラブル」と境界の“時効取得”の話

2025年11月17日 2025年11月17日堤勇太

堤勇太

— 知らないと損をする、プロでも意外と見落とすポイント —

不動産の売却や購入の現場で、実はよく起きているのに、
ブログでも動画でもあまり語られないテーマがあります。

それが、
👉 越境（えっきょう） と 時効取得（取得時効） の組み合わせによる境界トラブル。

境界の専門家でも話題にするほど複雑で、
売主・買主・不動産会社の誰が読んでも「ためになる」内容として最適です。

■ 1. 越境とは何か？

越境とは、

隣地のブロック塀が自分の敷地側に入り込んでいる
自分の家の屋根が隣地の空地に少しはみ出している
エアコンの室外機や樋（とい）が越境している
といった状態です。

とくに古い住宅地では珍しくなく、
「昔からだからそのまま」
で済ませてきたケースが非常に多いです。

しかし売却時には “問題” になります。

■ 2. 越境は「解消すべき」と勘違いされがち

一般のお客様が誤解しやすいのが、
越境がある＝必ず工事して直さなければいけない
という認識。

実はこれは誤りで、

現状のまま売却してもよい
越境のままでも契約書に明記すれば取引可能
是正は義務ではない
というのが実務です。

ただし、
買主側は「危ない物件では？」と不安になるので、
良い説明が必要になります。

■ 3. そして本題：「取得時効」で所有者が変わるケースがある

不動産の境界問題で専門家が最も注意するのが、
取得時効 です。

🔸取得時効とは

他人の土地を20年間、“占有”し続けると、
法律上その土地を取得できる（主張できる）という制度。

たとえば…

隣のブロック塀があなたの土地に20cm越境したまま20年以上
しかも隣地所有者がその場所を「自分のもの」として扱っていた
ここに時効取得が発生する可能性があります。

つまり、
👉 本来あなたの土地だった部分が、法律上は隣の土地になってしまう可能性がある
ということです。

一般の売主・買主が知らないのは当然ですが、
実は不動産会社でも詳しく説明できる人は少ないテーマです。

■ 4. 越境 × 時効取得は、売却時にどう影響する？

▼ ケース1：越境している側（加害側）

ブロック塀が長年はみ出している
売却時に測量して初めて判明
→ 「時効取得を主張する」と言えば自分の土地として扱える可能性あり
※ただし専門家の判断が必須。全ての越境が時効取得になるわけではありません。

▼ ケース2：越境されている側（被害側）

一部を隣に“取られている”状態
登記簿の面積と実測面積が違うまま売却
→ 買主が不安になり、売却価格が下がることも

ここで重要なのは、
👉 測量しないと永遠に気付けない問題
という点。

越境も時効取得も、
現地確認だけでは分からず、
境界確定測量をして初めて見えるケースがほとんどです。

■ 5. 越境トラブルを防ぐために今できること

✅ 1. 売却前に必ず「現況測量」を

唐津市の物件でも、越境は決して珍しくありません。
売却額に影響するケースも多いため、早めの測量が安心です。

✅ 2. 越境は契約書できちんと説明すれば問題なく取引できる

是正工事を求める必要はなく、
「この状態で売買します」と明記すれば安全な取引ができます。

✅ 3. 時効取得の可能性がある場合は、専門家（司法書士・土地家屋調査士）へ

越境の内容によっては、

合意書を作る
境界立会をする
地役権設定で解消する
など解決法が多数あります。

■ 6. まとめ

越境は古い住宅地では珍しくない
是正義務はなく、説明すればそのまま売却可能
ただし「取得時効」が絡むと所有権が変わる可能性がある
測量しなければ気付けない問題が多い
不動産のプロでも勉強になるほど奥が深いテーマ

不動産の境界は、
実は売却価格よりも大事な「資産の根本」です。

📞

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