不動産査定はなぜ調査が必要なのか
堤勇太では、「現地調査・役所調査の重要性」に絞ったブログを書きます。
お客様がよく言う「価格だけ知りたい」に対して、プロとして誠実に説明する内容にします。
不動産査定はなぜ調査が必要なのか
― 現地調査・役所調査で価格は大きく変わります ―
不動産のご相談をいただくと、
「だいたいいくらくらいですか？」
「価格だけ教えてほしい」
と聞かれることがあります。
もちろん、大まかな相場をお伝えすることは可能です。
しかし、正確な査定価格を出すには、現地調査や役所調査が欠かせません。
今回は、不動産の査定で実際にどんな調査をしているのかをお話しします。
不動産は一つとして同じものがない
土地や建物は、
- 形が違う
- 接している道路が違う
- 法律上の制限が違う
- インフラの状況が違う
同じ坪数でも、条件によって価格が大きく変わります。
つまり、
住所だけでは本当の価値は分からないというのが実務の現実です。
現地調査で確認すること
現地では、次のような点を確認します。
・土地の形状
・高低差や擁壁の状態
・隣地との関係
・越境の可能性
・接道状況
・周辺環境
・日当たりや騒音
写真では分からないことが多く、
実際に現地を見て初めて分かることが非常に多いです。
例えば、
- 思ったより高低差がある
- 車の出入りが難しい
- 前面道路が狭い
これだけでも価格は変わります。
役所調査で確認すること
役所では主に次のような内容を調べます。
・用途地域
・建ぺい率・容積率
・道路種別
・建築制限
・都市計画
・上下水道
・法令制限
特に重要なのが 道路の扱い です。
建築基準法上の道路かどうかで、
建て替えができるかどうかが変わることもあります。
これは価格に直結する重要なポイントです。
「相場」は言えても「価格」は調査が必要
不動産会社は、過去の成約事例から
「このエリアなら坪○万円くらい」
という相場は分かります。
しかし、
・未判定道路
・非道路
・越境
・境界未確定
・建築制限
こうした要素があると、
相場通りにはならないことが多いです。
むしろ、
個別条件で大きく価格が変わるのが不動産です。
調査をしない査定は危険なこともある
調査をせずに価格だけを出すと、
・実際には建て替えできなかった
・道路の問題があった
・境界の問題が見つかった
といったことが後から判明する可能性があります。
そうなると、
- 値下げ
- 契約トラブル
- 売却期間の長期化
につながることもあります。
だからこそ、調査はとても大切です。
不動産の査定は「調査込み」で価値がある
査定とは、単に価格を出すことではなく、
- どのくらいで売れそうか
- どんなリスクがあるか
- どんな販売方法が適しているか
まで含めて考えるものです。
そのために、現地調査や役所調査を丁寧に行っています。
まとめ
不動産は、
・場所が同じでも条件が違う
・調査で初めて分かることが多い
・相場と実際の価格は違う
だからこそ、
正確な査定には現地調査と役所調査が欠かせません。
ご相談について
桃﨑製作所では、
・売却を検討している
・相場を知りたい
・調査を踏まえた査定をしてほしい
といったご相談を受け付けています。
空き家、空き地、相続不動産、マンションなど、
状況に応じて丁寧に調査し、現実的なご提案をいたします。
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