【唐津市の不動産は“未判定道路”が多すぎる！？】

2025年10月10日 2025年10月10日堤勇太

堤勇太

開業半年で5件以上の判定資料作成。現場で感じたリアルな調査の重要性

「この道路、本当に“道路”ですか？」

唐津市で不動産業を営んでいると、よく直面するのが「この道路が建築基準法上の道路に該当するか？」という問題です。
開業してまだ半年ですが、すでに 5カ所以上で“未判定道路”の判定資料を作成 しました。

ちなみに、私の不動産業の先輩で、鳥栖・久留米エリアで 売買歴10年以上 のベテラン（駅前不動産出身）にこの話をしたところ、
「え？10年で2回くらいしかやったことないよ」と言われました。

この違いからも分かるように、唐津市は全国的に見ても“未判定道路”が多い地域 だと感じます。

未判定道路とは？

「未判定道路」とは、その道路が 建築基準法上の“道路”に該当するかどうかが、行政でまだ判断されていない道路 のことです。

建築基準法では、家を建てるには 幅4m以上の“道路”に2m以上接していること が原則です（法第42条第2項）。
しかし、古くからの集落や入り組んだ地形の多い唐津市では、
「昔からみんなが通っているけど、法的には道路扱いになっていない」――そんなケースが非常に多いのです。

非道路に出会う確率も異常に高い

しかも最近では、非道路（＝建築基準法上の道路に該当しない） にも立て続けに出会いました。
驚くべきことに、その「非道路」とされた道路の両サイドには、
すでに 何十軒もの家が建ち並んでいる のです。

「え、じゃああの家たちはどうやって建ったの？」と、正直頭を抱えたくなる状況です。
古くからの地域では、道路の法的整理が追いついていないまま宅地化されたケースも多く、
所有者や買主が気づかないまま取引されている例もあります。

だからこそ、徹底調査が重要

不動産の価値は、接している道路によって大きく左右されます。
・建築可否
・再建築の可否
・融資審査の通りやすさ
・将来の売却価格

これらすべてに道路の判定が関わってきます。

私・桃﨑製作所では、物件調査の段階で「道路種別」を必ず確認し、未判定の場合は図面・法42条調書・位置指定図などを揃えて役所に確認申請 します。
「これぐらいでいいだろう」と済ませず、確実な根拠を残しておくことが、後々のトラブル防止につながります。

調査の積み重ねが信頼をつくる

唐津市のように古い集落・私道が多い地域では、「未判定道路」「非道路」との遭遇は避けて通れません。
しかし、ひとつひとつ丁寧に調査し、根拠を確認すること が、結果的に買主・売主双方の安心につながります。

まだ開業して半年ですが、
「ここまで丁寧に調べてくれるなら安心です」と言っていただける機会が増えてきました。
唐津市で不動産を扱う以上、“道路”を甘く見ないことが一番の信頼構築 だと実感しています。

まとめ

唐津市には、建築基準法上の「道路」でない“道”がまだまだ多く存在しています。
そして、それが原因で「家が建てられない」「融資が通らない」「売却が難しい」ケースも実際にあります。

桃﨑製作所では、

道路調査（未判定・非道路の確認）
測量・法務局調査
建築可否・再建築性の判断
売却・活用のアドバイス

これらを一貫して行っています。
唐津市で不動産売却・購入・相続を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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